내집마련 시뮬레이션

무주택에서 시작해 10년 안에 내 집을 마련하고, 상급지로 갈아타는 텍스트 시뮬레이션 · 소개와 해설

1. 어떤 게임인가요

30~49세의 주인공이 한 명 뽑힙니다. 성별과 시작 나이는 직접 고를 수 있고, 직업·소득·현금·가족 구성·투자지식은 뽑기로 정해집니다. 직업은 나이에 맞는 직급으로 정해집니다. 예를 들어 30세는 대기업 사원, 41세는 차장이 됩니다.

시간은 반기(상반기·하반기) 단위로 흘러 총 10년, 20번의 선택을 합니다. 매 반기 이벤트가 하나 터지고, 선택에 따라 소득·체력·투자지식이 바뀝니다. 살 수 있는 집이 생기면 매수·갈아타기 화면이 열립니다.

목표는 파산하지 않고 10년을 버텨 더 좋은 집에서 마무리하는 것입니다. 결말은 18가지이고, 도감에서 확률과 함께 확인할 수 있습니다.

2. 한 반기가 진행되는 순서

이벤트와 선택 — 연봉 협상, 전월세 인상, 결혼·출산, 규제 발표 같은 이벤트가 나오고 선택지를 고릅니다.
부동산 탐색 — 살 수 있는 집이 있으면 매수·갈아타기·매도 화면이 나옵니다. 계약 전에 취득비용과 세금을 항목별로 확인할 수 있습니다.
반기 결산 — 소득에서 생활비·주거비·이자·원금을 뺀 만큼 현금이 늘거나 줄고, 시장(집값·금리)이 움직입니다.

현금 흐름은 세후소득(연소득×0.82) − 생활비 − 주거비 − 이자 − 원금상환(잔액의 연 3%)을 반으로 나눈 값입니다. 적자가 나면 마이너스통장으로 버티다가, 한도가 차면 집이 급매로 처분됩니다.

시세는 시장 사이클만으로 움직이지 않습니다. 지하철·학교·일자리 같은 호재, 혐오시설·침수 소문 같은 악재, 공급대책·세제·금리 정책, 단톡방의 호가 담합 같은 사건이 집값을 바꿉니다. 이벤트 결과 화면에 어느 단계 시세가 얼마나 움직였는지 표시됩니다.

3. 집을 마련하는 방법

방법	특징	필요 조건
일반 매매	시세대로 매수. 중개수수료가 듭니다.	—
정책대출 활용	시중보다 낮은 고정금리. 조건이 까다롭고 접수가 중단·소진되기도 합니다.	투자지식 25~35 이상
청약	분양가 할인(15~20%). 당첨 확률은 나이·부양가족·무주택 여부·청약통장 관리에 달렸습니다.	청약 공고 이벤트
법원 경매	시세보다 싸게(약 6~17% 할인) 낙찰. 패찰할 수 있고 명도·하자 비용이 들 수 있습니다.	투자지식 40 이상
공매(온비드)	경매보다 할인폭은 작지만 낙찰 확률이 높습니다.	투자지식 55 이상
갈아타기	현재 집을 팔고 더 높은 단계로 이동. 양도세와 취득비용을 감안해야 합니다.	무주택·유주택 모두 가능

집은 네 단계로 나뉩니다. 경기 외곽 구축 → 수도권 신축 중형 → 서울 준상급지 → 서울 상급지 순서입니다.

4. 정책대출 해설

게임 속 조건은 이해를 돕기 위해 단순화한 값입니다. 실제 상품의 조건은 수시로 바뀌므로 반드시 최신 공고를 확인하세요.

상품	소득 / 주택가격	한도	금리(게임)
디딤돌대출	소득 6,000만 이하(기혼 8,500만) / 5억 이하	2.4억	기준금리 −0.9%p
보금자리론	소득 7,000만 이하 / 6억 이하	3.6억	기준금리 +0.2%p
신생아 특례	출산 후 3년 이내, 소득 1.3억 이하 / 9억 이하	5억	기준금리 −1.6%p
신혼부부 전용 구입자금	혼인 7년 이내, 소득 8,500만 이하 / 6억 이하	3.2억	기준금리 −1.1%p

자녀가 2명 이상이면 정책대출 금리가 0.3%p 낮아집니다(다자녀 우대).
투자지식이 낮으면 상품이 아예 보이지 않습니다. 은행 상담·정책 이벤트로 지식을 쌓으세요.
접수 중단과 소진은 매 반기 무작위로 발생합니다.

5. 대출 규제와 규제지역

DSR 40% — 연 소득의 40%를 넘는 원리금 상환이 필요한 대출은 한도가 줄어듭니다(정책대출은 50%).
LTV — 일반 주택담보대출은 비규제지역 70%, 규제지역 50%입니다.
한도 6억 — 수도권 주택담보대출은 주택가격과 관계없이 최대 6억입니다.
규제지역 — 시장이 과열되면 서울 준상급지·상급지(과열이 심하면 수도권 신축까지)가 규제지역으로 지정되고, 시장이 식은 뒤 일정 기간이 지나면 해제됩니다.
영끌 — 신용대출을 얹어 한도를 늘릴 수 있지만 금리가 높고 DSR 규제 밖이라 적자가 나기 쉽습니다.

6. 취득비용과 세금

매수 확인 화면에는 아래 항목이 모두 나뉘어 표시됩니다. 비용 단위는 만원입니다.

취득세 (1주택 기준, 지방교육세·농어촌특별세 포함)

주택가격	취득세율	비고
6억 이하	1%	지방교육세 0.1%
6억 초과 ~ 9억 이하	(가격(억)×2/3 − 3)%	1%~3% 사이를 선형으로 증가
9억 초과	3%	지방교육세 0.3%
85㎡ 초과 주택	농어촌특별세 0.2%	게임에서는 서울 준상급지·상급지에 적용

부동산 중개수수료 (매매 상한요율, 부가세 10% 별도)

거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.6%	25만 원
5천만 ~ 2억 미만	0.5%	80만 원
2억 ~ 9억 미만	0.4%	—
9억 ~ 12억 미만	0.5%	—
12억 ~ 15억 미만	0.6%	—
15억 이상	0.7%	—

그 밖의 비용

국민주택채권 — 등기 때 시가표준액(시세의 약 69%) 구간에 따라 의무 매입합니다. 사자마자 할인 매도하는 손실만 비용으로 반영합니다.
법무사·등기비용, 인지세 — 1억 초과 10억 이하 15만 원, 10억 초과 35만 원입니다.
이사·도배·청소 — 입주 비용입니다. 양도세 계산에서는 필요경비로 인정되지 않습니다.
경매·공매 — 중개수수료는 없지만 점유자 명도와 권리 정리 비용이 듭니다.

양도소득세 (집을 팔 때)

보유 기간 / 조건	과세
1년 미만	양도차익의 70% (단기세율)
1년 이상 2년 미만	양도차익의 60%
2년 이상, 양도가 12억 이하	1세대 1주택 비과세
2년 이상, 양도가 12억 초과	12억 초과분만 과세. 3년 이상이면 보유·거주 연 8%(최대 80%) 장기보유특별공제, 기본세율(6~45%) 적용

양도차익은 양도가 − 매입가 − 취득 필요경비 − 매도 중개수수료로 계산하며, 세액의 10%가 지방소득세로 더해집니다.

게임은 1세대 1주택자 중심으로 구성되어 다주택 중과, 생애최초 감면, 일시적 2주택 등은 반영하지 않습니다.

7. 소득·체력·투자지식은 무슨 역할인가요

소득 — 반기마다 쌓이는 저축의 원천이자 대출 한도(DSR)를 결정합니다. 결혼하면 배우자의 소득과 자산이 합산됩니다.
체력 — 낮아지면 의료비와 소득 감소가 생기고, 0에 가까워지면 쓰러져 게임이 끝납니다.
투자지식 — 높을수록 정책대출·경매·공매가 열리고, 협상·투자 이벤트의 성공 확률이 올라갑니다.

8. 결혼과 출산

미혼이면 소개팅·동호회 이벤트로 연인을 만날 수 있고, 연인이 있어야 결혼 이벤트가 열립니다. 결혼하면 배우자의 소득과 자산이 가구에 합산됩니다. 출산하면 신생아 특례대출 자격이 생기고, 육아휴직·양육비 같은 선택이 이어집니다.

9. 자주 묻는 질문

실제 시장과 같은가요?

아닙니다. 집값·금리·사건·인물은 모두 가상이며, 제도와 세율은 이해를 돕기 위해 단순화했습니다. 실제 투자·대출·세무 판단의 근거로 쓰지 마시고 전문가와 상담하세요.

진행 중인 게임은 저장되나요?

진행 중인 판은 저장되지 않고, 새로고침하면 처음부터 시작합니다. 만난 엔딩 도감만 이 기기의 브라우저에 저장됩니다.

명예의 전당은 어떻게 만들어지나요?

판이 끝나면 선택 기록을 서버로 보내고, 서버가 같은 게임을 처음부터 다시 돌려 결과를 직접 계산합니다. 그래서 순자산을 조작해 순위에 오를 수 없습니다.

엔딩 확률은 어떻게 계산했나요?

관망·내집마련·갈아타기·영끌 성향의 봇이 이벤트를 무작위로 골라 수만 판을 돌린 결과입니다. 전략적으로 플레이하면 좋은 엔딩의 확률이 더 높아집니다.